Divórcio com Imóvel Financiado: Entenda a Partilha e os Direitos dos Cônjuges 

O que diz a jurisprudência do TJSP? 

Os tribunais têm entendido que, enquanto o imóvel estiver em financiamento, os cônjuges não são propriamente donos do bem, mas sim titulares de direitos sobre ele. Isso significa que a partilha não recai sobre o imóvel em si, mas sobre os valores já pagos até a data da separação. 

AÇÃO DE PARTILHA DE BENS. Decreto extintivo por inadequação do pedido. Apelo do autor sustentando pretender a partilha dos direitos sobre imóvel financiado. As partes se divorciaram sem que tenha sido disciplinada a partilha de bens. Cabimento parcial. As partes não são proprietárias do imóvel, ainda em financiamento, sendo titulares sobre os direitos do imóvel, a partilha deve recair exclusivamente sobre os valores pagos a título de financiamento até a data da decretação do divórcio, e divididos à proporção de 50% dos valores para cada um. O autor não faz jus à percepção de aluguel porquanto desde o divórcio é a ré quem arca exclusivamente com as parcelas de financiamento. Recurso parcialmente provido. 

(TJ-SP – Apelação Cível: 1050980-72.2022.8.26 .0224 Guarulhos, Relator.: James Siano, Data de Julgamento: 14/05/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/05/2024). 

“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de reconhecimento e dissolução de união estável. Sentença de parcial procedência. Determinação de partilha de imóvel financiado adquirido em nome da requerida . Apelo da demandada. Imóvel partilhado em igualdade de proporção. Bem, no entanto, objeto de financiamento. Meação delimitada às parcelas adimplidas até a separação de fato. Autora que poderá permanecer no imóvel, assumindo a responsabilidade pelo pagamento das prestações vincendas. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”.(v .28755). 

(TJ-SP – APL: 10063237320168260606 SP 1006323-73.2016.8 .26.0606, Relator.: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 23/10/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2018) 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AVERBAÇÃO EM REGISTRO IMOBILIÁRIO. DANOS MORAIS. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. (…) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há três questões em discussão: (i) determinar se é juridicamente possível a averbação da cessão de direitos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária sem a anuência do credor fiduciário; (ii) estabelecer se o ajuste particular entre as partes pode produzir efeitos reais ou registrais perante terceiros; (iii) definir se houve violação à esfera extrapatrimonial do autor a justificar indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A alienação fiduciária de bem imóvel confere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, cuja cessão de direitos pelo devedor fiduciante depende, nos termos do art. 29 da Lei nº 9.514/1997, de anuência expressa do credor, condição que não se verificou no caso concreto. 4. Ajustes celebrados exclusivamente entre particulares, como procuração pública ou “contrato de gaveta”, mesmo que gerem obrigações entre as partes, não produzem efeitos reais ou registrais perante o credor fiduciário ou o registro imobiliário, salvo com sua expressa anuência. 5. A Caixa Econômica Federal manifestou-se de forma clara pela negativa de anuência à cessão, o que inviabiliza a averbação pretendida ou a imposição judicial de transferência de titularidade. 6. A inexistência de parcelas em atraso, a ausência de atos de cobrança formal ou registro de inadimplência e a falta de qualquer abalo objetivo à esfera pessoal do autor impedem o reconhecimento de dano moral indenizável. 7. Eventuais direitos patrimoniais decorrentes do ajuste particular celebrado devem ser discutidos em ação própria, com adequada instrução probatória e delimitação de pedidos. (…). IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A cessão de direitos de imóvel gravado com alienação fiduciária somente é válida e eficaz com a anuência expressa do credor fiduciário, conforme exigido pelo art. 29 da Lei nº 9.514/1997. 2. Contrato de gaveta ou procuração pública firmada entre particulares não produz efeitos registrais nem obriga o credor fiduciário à formalização da cessão de direitos. 3. A ausência de inadimplemento contratual e de repercussões objetivas concretas afasta a caracterização de dano moral indenizável em razão de controvérsia sobre contrato informal de cessão de imóvel. (TJAL. 3ª Câmara Cível. Apelação Cível n. 0705073-95.2023.8.02.0058, Comarca de Arapiraca, Relator Des. Alcides Gusmão da Silva, julgada em 05/02/2026 e publicada em 09/02/2026 

Quais as formas de partilhar o imóvel financiado? 

Considerando que as partes não desejam permanecer juntas no imóvel, três cenários principais se apresentam: 

1. Venda do imóvel 

Nessa hipótese, o bem é vendido, o saldo devedor do financiamento é quitado com o valor da venda, e o saldo residual (se houver) é dividido igualmente entre os ex-cônjuges. É a solução mais limpa, pois extingue a relação obrigacional entre as partes perante a instituição financeira. 

2. Um dos cônjuges fica com o imóvel (cessão de direitos) 

Quando um dos cônjuges deseja permanecer no imóvel, ele deve: 

• Assumir integralmente o financiamento, com a devida anuência do banco (reavaliação de capacidade financeira); 
• Indenizar o outro cônjuge em 50% dos valores já pagos até a data da separação; 
• Arcar com o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e as despesas cartorárias para registro da transferência. 

É importante destacar: a cessão de direitos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária depende de anuência expressa do credor fiduciário, nos termos do art. 29 da Lei nº 9.514/1997. Sem essa aprovação, a transferência de titularidade não produz efeitos registrais. 

3. Acordo informal (não recomendado) 

Em algumas situações, os ex-cônjuges optam por manter o financiamento em nome de ambos, dividindo as parcelas até a quitação total, para só então realizar a partilha definitiva. Essa alternativa exige alto grau de confiança e deve ser formalizada por escrito, com base nos arts. 1.581 do Código Civil e 731, parágrafo único, do NCPC. Diante dos riscos, não é a via recomendada. 

Cuidados essenciais: ITBI e aprovação bancária 

Na hipótese de transferência do imóvel para um dos cônjuges, incidem custos como o ITBI (imposto municipal, geralmente entre 3% do valor venal ou do valor do negócio) e taxas de cartório de registro de imóveis. Esses valores devem ser previamente acordados entre as partes. 

Além disso, a instituição financeira exige a reanálise de crédito do cônjuge que assumirá a dívida. Sem a aprovação do banco, não há como formalizar a cessão de direitos perante o registro imobiliário. 

E se a cessão não for possível? 

Caso o banco não aprove a transferência do financiamento para o cônjuge que permanecerá no imóvel, ainda é possível realizar o divórcio com reserva de partilha futura, nos termos do artigos 1581, CC e artigo 731, §único, NCPC. Nessa situação, será celebrado um contrato entre os ex-cônjuges, prevendo que aquele que fica no imóvel arca com todas as obrigações do financiamento, com a partilha definitiva sendo feita somente após a quitação do bem. Esse contrato deve ser bastante claro para evitar litígios futuros. 

Conclusão 

A partilha de imóvel financiado no divórcio exige atenção especial: a meação recai sobre os valores já pagos, e não sobre o bem em si. Qualquer transferência de titularidade depende da anuência do banco credor fiduciário. Para evitar problemas futuros, é indispensável formalizar todas as decisões por meio de acordo escrito ou escritura pública, com a assessoria de um advogado especializado. 

A complexidade dessas operações, que transitam entre o Direito de Família, Sucessões, Imobiliário e Tributário (estadual e municipal), torna a figura do Advogado Especialista indispensável. Este profissional não é um mero formalizador de acordos; ele é um arquiteto jurídico-financeiro. Sua função é analisar o acervo patrimonial, compreender a vontade das partes e as peculiaridades do caso para desenhar a estrutura de partilha com a máxima eficiência fiscal. 

Portanto, antes de assinar qualquer acordo de partilha, é imperativo ir além da simples divisão de bens. É preciso realizar uma análise estratégica 

Se você está passando por uma situação semelhante, busque orientação jurídica para garantir que seus direitos sejam preservados e que a partilha ocorra da forma mais segura e eficiente possível. x